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LEY 27551 – MODIFICACIÓN CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL – LEY DE ALQUILERES

05 de julio de 2020

El 30 de Junio de 2020 se publicó en el Boletín Oficial  la Ley 27.551 que ha modificado el Art. 75 del Codigo Civil y Comercial de la Nación y el acápite relacionado con los contratos de Locación. A continuación se detallan las modificaciones más importantes, que entraron en vigencia el 1 de Julio de 2020:

DOMICILIO ELECTRÓNICO: A través de la modificación del artículo 75 del CCyCN se ha dispuesto que las partes de un contrato podrán constituir un domicilio electrónico a los efectos de dicho contrato en donde se tendrán por eficaces todas las notificaciones, comunicaciones y emplazamientos que allí se dirijan.

DEPÓSITO DE GARANTÍA: En lo que respecta al artículo 1196 del CCyCN, en caso de viviendas, estas son las siguientes modificaciones:

– No se le podrá requerir al locatario una garantía superior a 1 mes de alquiler (antes era un (1) mes por año de contrato).

– Al finalizar el contrato, el locador debe devolverle al locatario una suma equivalente al precio del último mes de la locación.

– En el caso de deudas por servicios públicos o expensas, que no hubiesen sido facturados, el locador puede retener una suma equivalente al valor del último servicio o expensa abonado y restituir contra las constancias de pago.

– Tampoco se puede pedir pagarés o cualquier otro documento paralelo

PLAZO MÍNIMO LEGAL: Se modifica el art. 1198 CCyCN estableciéndose un plazo mínimo de 3 (tres) años, para cualquier destino.

EXCEPCIÓN AL PLAZO MÍNIMO: A las excepciones ya enumeradas en el art. 1199  del CCyCN se adicionan los contratos consecutivos.

CONSERVAR LA COSA CON APTITUD PARA EL USO CONVENIDO: Anteriormente el art. 1201 establecía que el locador debía efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito, ahora se modifica disponiéndose: originado por cualquier causa no imputable al locatario.

En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario para que efectúe alguna reparación urgente, el locatario puede realizarla por sí, con cargo al locador, transcurridas 24 horas corridas desde la recepción de la notificación.

Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador para que las realice en el plazo mínimo de 10 días. En caso de incumplimiento, puede realizarlas el locatario con cargo al locador.

La notificación efectuada al domicilio del locador establecida en el contrato se tiene por válida, aunque no sea recibida.

FRUSTRACIÓN DEL USO Y GOCE DE LA COSA: En la nueva redacción del art. 1203 CCyCN se quitó como causal de frustración el caso fortuito o fuerza mayor reemplazándolos simplemente por causas que no sean imputables al locatario. Además dispone que las obligaciones continuarán siempre que la cosa no se vea afectada directa o indirectamente.

COMPENSACIÓN: Este concepto se introduce como el art. 1204 bis CCyCN estableciéndose que los gastos y acreencias que se encuentran a cargo del locador, pueden ser compensados de pleno derecho por el locatario con los cánones locativos, previa notificación fehaciente al locador del detalle de los mismos.

CARGAS Y CONTRIBUCIONES: Se modifica el art. 1209. El locatario no tiene a su cargo:

i. El pago de las cargas y contribuciones que graven la cosa.

ii. Expensas extraordinarias.

RESOLUCIÓN ANTICIPADA: Mediante el art. 1221 se establece:

a. “Debe notificar de manera fehaciente con 1 mes de anticipación” .

b. “Vivienda: pasados 6 meses, si notifica con 3 meses de anticipación, no paga indemnización”

RENOVACIÓN DEL CONTRATO: Se introduce el Art. 1221 bis que establece para el caso de contratos destinados a vivienda lo siguiente:

a. Las partes podrán convocarse para nuevas tratativas dentro de los últimos 3 meses de vigencia del contrato.

b. Cualquiera de las partes puede convocar, notificando en forma fehaciente, a efectos de acordar la renovación del contrato, en un plazo no mayor a 15 días

c. En caso de silencio del locador o negativa a llegar a un acuerdo el locatario puede resolver de manera anticipada sin pagar indemnización.

INTIMACIÓN DE PAGO Y DESALOJO DE VIVIENDAS: El art. 1222 introduce distintos conceptos. El mecanismo de intimación continúa siendo el mismo, pero con esta modificación se establece que toda notificación realizada en el domicilio denunciado en el contrato es válida.

Además hace referencia al procedimiento ante el incumplimiento del locatario, el locador puede iniciar la acción judicial de desalojo, la que debe sustanciarse por el proceso previsto al efecto en cada jurisdicción y en caso de no prever un procedimiento especial, el más abreviado que establezcan sus leyes procesales o especiales.

Por último, en ningún caso el locador puede negarse a recibir las llaves del inmueble o condicionar la misma, sin perjuicio de la reserva por las obligaciones pendientes a cargo del locatario. En caso de negativa o silencio frente al requerimiento por parte del inquilino a efectos de que se le reciba la llave del inmueble, éste puede realizar la consignación judicial de las mismas, siendo los gastos y costas a cargo del locador. En ningún caso se adeudarán alquileres ni ningún tipo de obligación accesoria a partir del día de la notificación fehaciente realizada al locador a efectos de que reciba las llaves del inmueble, siempre que el locatario efectúe la consignación judicial dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la misma, o desde que le fuera notificado al locador el depósito judicial de la llave si la consignación se hubiese iniciado después del vencimiento de dicho plazo.

INTERVENCIÓN DE UNO O VARIOS CORREDORES: La única adición realizada por la ley es que la intermediación en las negociaciones es exclusiva de corredores con matrícula

GARANTÍAS: Únicamente aplicable para locaciones habitacionales:

a. Locatario debe proponer al menos 2 de las garantías previstas:

a) Título de propiedad inmueble;

b) Aval bancario;

c) Seguro de caución;

d) Garantía de fianza o fiador solidario; o

e) Garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente.

b. Locador no puede requerir una garantía “que supere el equivalente a cinco (5) veces el valor mensual de la locación” salvo en la “garantía personal” = hasta un máximo de 10 veces el valor mensual de la locación.

AJUSTE CANON LOCATIVO: Cualquiera sea su destino:

a. “están exceptuados de lo dispuesto arts. 7 y 10 ley 23928” – prohibición indexación

b. Vivienda:

i. Valor único y por períodos mensuales

ii. Solo ajustes anuales

iii. No pueden establecerse bonificaciones ni otras metodologías que induzcan a error al locatario

iv. Índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del IPC y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estatales (RIPTE), que será elaborado pro BCRA

CONSIGNACIÓN: Si el locador de un inmueble se rehusare a cobrar el canon locativo, según lo dispone el artículo 1.208 del Código Civil y Comercial de la Nación, el locatario debe intimarlo de manera fehaciente a que lo reciba dentro de las cuarenta y ocho (48) horas siguientes a su notificación.

En caso de silencio o negativa del locador, el locatario, dentro de los tres (3) días hábiles siguientes al vencimiento del plazo estipulado en la notificación, debe proceder a la consignación judicial del monto adeudado, o mediante cheque cancelatorio, de conformidad con las previsiones de la ley 25.345 y regulaciones del Banco Central de la República Argentina, de acuerdo a las modalidades que fijen al efecto las distintas jurisdicciones provinciales, el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y en su caso el Banco Central de la República Argentina, estando los gastos y costas correspondientes a cargo del locador.

DECLARACIÓN DE CONTRATOS EN LA AFIP: El locador deberá declarar el contrato ante la AFIP. El incumplimiento del locador lo hace pasible de las sanciones. Cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, previo a correr traslado de la demanda, el juez debe informar a la AFIP sobre la existencia del contrato, a los fines de que tome la intervención que corresponda. Sin perjuicio de la obligación del locador, cualquiera de las partes puede informar la existencia del contrato a la AFIP a los fines dispuestos en el presente artículo, en los términos que esta autoridad disponga.

PROGRAMA NACIONAL DE ALQUILER SOCIAL: Se crea para facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal con el objeto de:

a) Tener especial consideración con las personas que se encuentren en situación de violencia de género en el marco de lo previsto en la Ley de Protección Integral a las Mujeres, 26.485 y por las personas adultas mayores, velando por la no discriminación de las mismas;

b) Promover, a través de los organismos competentes, la regulación del accionar de entidades que otorguen garantías de fianza o seguros de caución para contratos de alquiler de viviendas;

c) Propiciar la creación de líneas de subsidios o créditos blandos a efectos de facilitar el acceso a la locación de viviendas;

d) Diseñar e implementar mecanismos orientados a ampliar la oferta de alquileres de inmuebles destinados a la vivienda;

e) Promover en conjunto con la Administración Nacional de la Seguridad Social la adopción de medidas que permitan facilitar el acceso al alquiler a jubilados, pensionados y titulares de la prestación por desempleo;

f) Adoptar cualquier otra medida en su carácter de organismo rector que tenga por objeto facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler para todas aquellas personas que se encuentren en situación de vulnerabilidad;

g) Fomentar la creación de mecanismos tendientes a asegurar el efectivo cumplimiento por parte del locador y del locatario de las obligaciones a su cargo;

h) Apoyar a quienes tengan dificultades para cumplir con los requisitos de garantía, depósito y demás gastos necesarios para obtener una vivienda en alquiler, siempre que el destino de la locación sea el de vivienda familiar única en los términos y con los alcances que establezca la reglamentación;

i) Promover, a través de los organismos competentes la creación de un seguro obligatorio que cubra la falta de pago de alquileres y las indemnizaciones por daño y ocupación indebida del inmueble;

j) Generar alternativas para la resolución de conflictos entre locador y locatario, en general dictar o propiciar todo tipo de medidas orientadas a favorecer y ampliar la oferta de alquileres de inmuebles destinados a la vivienda y facilitar el acceso a dicha modalidad contractual.

Por último, establece la aplicación optativa del procedimiento de mediación prejudicial obligatoria.

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