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EL CONGELAMIENTO DE ALQUILERES Y CRÉDITOS HIPOTECARIOS

31 de marzo de 2020

Dentro del marco de los Decretos de Necesidad y Urgencia 260/20 y 297/20 que ampliaron la Emergencia Sanitaria dispuesta por la Ley N° 27.541, el pasado 28 de marzo el P.E.N dictó los DNU 319/2020 y 320/2020 a los fines de paliar las consecuencias económicas negativas que trajo y traerá la propagación del COVID-19 y resguardar el derecho a la vivienda amparado por los Tratados de Derechos Humanos ratificados por nuestro país, incluidos en el Artículo 75 inciso 22 de nuestra Constitución Nacional.

A continuación, hacemos un resumen de los aspectos más relevantes de las referidas normas de emergencia.

DNU 319/2020 Congelamiento de Cuotas Créditos Hipotecarios y Prendarios y Suspensión de Ejecuciones.

Objetivo

Proteger a quienes han obtenido créditos hipotecarios o prendarios actualizados por UVA, y que al día de la fecha no pueden cumplir con las obligaciones asumidas en dichos contratos, como consecuencias del alto impacto negativo que han tenido sobre la actividad económica y productiva del país las medidas de aislamiento obligatorio vinculadas al COVID-19.

Medidas Adoptadas

CONGELAMIENTO DE CUOTAS

Se congelan hasta el 30 de Septiembre las cuotas mensuales de los créditos hipotecarios que recaigan sobre los inmuebles destinados a vivienda única y ocupados por el deudor, estableciéndose que el importe de la cuota no podrá superar el previsto para el mes de marzo. Esta medida también aplica a las cuotas mensuales de los créditos prendarios actualizados por Unidad de Valor Adquisitivo (UVA).

SUSPENSIONES DE EJECUCIONES

Se suspenden hasta el 30 de septiembre las ejecuciones hipotecarias de inmuebles destinados a vivienda única y ocupados por el deudor y los lanzamientos ya ordenados que no se hubieren efectivizado a la fecha del DNU.

Esta medida también aplica a los créditos prendarios actualizados por unidad de valor adquisitivo (UVA).

SUSPENSIÓN DE PLAZOS

Se suspenden hasta el 30 de septiembre los plazos de prescripción y de caducidad de instancia en los procesos de ejecución hipotecaria y de créditos prendarios actualizados por (UVA).

PRORROGA DE INSCRIPCIONES REGISTRALES

La suspensión de las ejecuciones importa la prórroga automática de todas las inscripciones registrales de las garantías, y no impedirán la traba y mantenimiento de las medidas cautelares en garantía del crédito. Asimismo, por igual período, se suspende el plazo de caducidad registral de las inscripciones y anotaciones registrales de hipotecas y prendas, y de las medidas cautelares que se traben o se hayan trabado en el marco de los procesos de ejecuciones hipotecarias y prendarias.

DEUDAS POR DIFERENCIA EN EL MONTO DE LAS CUOTAS

La diferencia entre el monto que hubiere correspondido abonar según contrato y el que corresponda abonar según el congelamiento, deberá ser abonada en, al menos, TRES (3) cuotas sin intereses, mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento de la cuota del crédito que contractualmente correspondiere al mes de octubre del corriente año. Se prohíbe la aplicación de intereses moratorios, compensatorios, punitorios y cualquier otra penalidad. Se establece la posibilidad de que las partes acuerden una forma de pago distinta siempre y cuando la misma no resulte más gravosa para el deudor que la anteriormente señalada, atento el carácter de orden público del DNU.

DEUDAS POR FALTA DE PAGO.

Las deudas que se generen durante la vigencia del DNU, por falta de pago total o parcial, deberán abonarse en, al menos, TRES (3) cuotas mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento, la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento de la cuota del crédito que contractualmente correspondiere al mes de octubre del corriente año.

Sin perjuicio de ello las partes podrán pactar una forma de pago distinta siempre que la misma no resulte más gravosa para el deudor. En estos casos el Locador podrá aplicar únicamente intereses compensatorios que no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos a TREINTA (30) días, que paga el BNA.

Durante la vigencia del DNI, el acreedor no podrá resolver el contrato por falta de pago de los intereses o de cualquier otra amortización de capital ni exigir la devolución de lo prestado.

Vigencia de las Medidas

Desde el 29/03/2020 hasta el 30/09/2020, previéndose la posibilidad de que la misma sea prorrogada.

Contratos Alcanzados.

1-Créditos hipotecarios que recaigan sobre inmuebles destinados a vivienda única y ocupados por el deudor.

2-Créditos prendarios actualizados por Unidad de Valor Adquisitivo (UVA).

DNU 320/20 CONGELAMIENTO DE PRECIOS DE ALQUILERES Y SUSPENSIÓN DESALOJOS.

Objetivo del DNU 

Reglamentar las situaciones que puedan suscitarse en los meses próximos con relación a los contratos de locación y los posibles incumplimientos que puedan traer aparejados, dada la situación económica y financiera actual.

Medidas Adoptadas 

DESALOJOS y LANZAMIENTOS 

Se suspenden hasta el próximo 30 de septiembre la ejecución de las sentencias judiciales cuyo objeto sea el desalojo de inmuebles vinculados por los contratos alcanzados por la medida.  Se suspenden los lanzamientos ya ordenados que no se hubieran realizado a la fecha de entrada en vigencia del presente decreto.  Se suspenden hasta el día 30 de septiembre los plazos de prescripción en los procesos de ejecución de sentencia respectivos.

PRORROGA DE LOS CONTRATOS  

Se prorrogan hasta el 30 de septiembre los contratos de locación cuyo vencimiento operen y/o hubieren operado entre el 20 de marzo y el 30 de septiembre, como así también aquellos concluidos que hubieren continuado tácitamente.

Se le otorga a la parte locataria la facultad de optar por: mantener la fecha de vencimiento pactada o por prorrogar el plazo por un término menor al autorizado por el DNU, con la obligación de notificar el ejercicio de opción -en la medida que sea posible- en forma fehaciente con una antelación mínima de 15 días.

CONGELAMIENTO DEL PRECIO DE LOS ALQUILERES

Se congela hasta el 30 de septiembre el precio de los alquileres de los contratos de locación alcanzados y enumerados por el DNU.  Hasta esa fecha los Locatarios deberán abonar el precio correspondiente al mes de marzo de 2020, el resto de las prestaciones de pago periódico pactadas deberán ser abonadas según contrato.

No resultara aplicable el congelamiento de precio antes referido cuando la parte locadora dependa del canon convenido en el contrato de locación para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario y conviviente, debiendo acreditar debidamente tales extremos.

DEUDA POR DIFERENCIA DE PRECIO

La diferencia entre el monto pactado contractualmente y el que corresponda abonar según el congelamiento, deberá ser abonada en, al menos TRES (3) cuotas y como máximo SEIS (6), mensuales, iguales y consecutivas iguales y consecutivas, con vencimiento la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que contractualmente corresponda al mes de octubre del corriente año, y junto con este. Las restantes cuotas vencerán en el mismo día de los meses consecutivos.  Este procedimiento para el pago en cuotas de las diferencias resultantes será de aplicación aun cuando hubiere operado el vencimiento del contrato.

Se prohíbe la aplicación de intereses moratorios, compensatorios y punitorios.

Se establece la posibilidad de que las partes acuerden una  forma de pago distinta siempre y cuando la misma no resulte más gravosa para la parte locataria que la establecida en el artículo, atento el carácter de orden público del DNU.

DEUDAS POR FALTA DE PAGO 

Las deudas que se generen durante la vigencia del DNI, por falta de pago total o parcial, deberán abonarse en, al menos, TRES (3) cuotas y como máximo SEIS (6), mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento, a primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que contractualmente correspondiere al mes de octubre del corriente año.

Sin perjuicio de ello las partes podrán pactar una forma de pago distinta siempre que la misma no resulte más gravosa para el locatario.

En estos casos el locador podrá aplicar únicamente intereses compensatorios que no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos a TREINTA (30) días, que paga el Banco de la Nación Argentina. Durante la vigencia del DNI el locador NO podrá resolver el contrato por falta de pago de la prestación dineraria convenida, durante dos períodos consecutivos.

SUBSISTENCIA DE LA FIANZA.  

Hasta el 30 de septiembre o hasta que venza la prórroga opcional prevista por el DNU, las fianzas subsistirán y no podrán invocarse los Arts. 1225 y 1596 incisos b y d, del Código Civil y Comercial de la Nación.

BANCARIZACION. 

El locador deberá comunicar al locatario dentro de los 20 días de la entrada en vigencia del DNU los datos bancarios necesarios para que éste último pueda cumplir con sus obligaciones de pago mediante transferencia o deposito por cajero automático.

MEDIACIÓN OBLIGATORIA 

Se suspende por 1 año la aplicación optativa del procedimiento de mediación prejudicial obligatoria para los supuestos de ejecución y desalojos.

Vigencia de las Medidas

Desde el 29/03/2020 hasta el 30/09/2020, previéndose la posibilidad de que la misma sea prorrogada.

Contratos Alcanzados 

1-De inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural.

2-De habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares.

3-De inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias.

4-De inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias.

5-De inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.

6-De inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.

7-De inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES) conforme lo dispuesto en la Ley N° 24.467 y modificatorias, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.

8-De inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el INSTITUTO NACIONAL DE ASOCIATIVISMO Y ECONOMÍA SOCIAL (INAES).

Contratos Excluídos 

Contratos de arrendamiento y aparcería rural contemplados en la Ley Nº 13.246 con las excepciones previstas en el punto 4 anterior.

Contratos de locación temporarios previstos en el artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación.

Para mas información comunicarse con:
Santiago Casares - scasares@clariatrevisan.com.ar

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