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Contrato de locación comercial y aislamiento social obligatorio

22 de abril de 2020

Por José Octavio Clariá

a. Introducción.

Nos proponemos, mediante este breve comentario, efectuar una síntesis de los efectos que la Pandemia del Covid 19 y las normas legales sancionadas como consecuencia, producen en los contratos de locación comercial de inmuebles.-

Con motivo del descubrimiento de la existencia de un nuevo virus de la familia de los Coronavirus, denominado Covid 19, que comenzó en la ciudad de Wuhan y que luego se fue extendiendo a diversas ciudades y países la Organización Mundial de la Salud en el mes de enero de 2020 declaró la situación como “emergencia de salud internacional”.- Y luego en el mes de marzo la OMS caracterizó como pandemia la enfermedad denominada Covid 19.- Lo ocurrido posteriormente es de público conocimiento.-

En nuestro país el Gobierno Nacional y los Provinciales y Municipales fueron adoptando diversas medidas y el 19 de marzo se dictó el Decreto de Necesidad y Urgencia Número 297/2020 que decretó el aislamiento social preventivo y obligatorio de todas las personas que se encontraban en el país, la obligación de permanecer en sus residencias, la suspensión de apertura de locales, centros comerciales, establecimientos mayoristas  y  minoristas y otro cualquiera que requiera la presencia de personas,  la prohibición de eventos de todo tipo etc.

Esa medida fue tomada originalmente hasta el día 31 de marzo y luego se fue prorrogando por distintas disposiciones.-

A partir de esas normas se fueron dictando una gran cantidad de disposiciones nacionales, provinciales, municipalesresoluciones de organismos etc.

Las normas y regulaciones dictadas son muy numerosas y contemplan innumerables situaciones respecto de cada actividad o situación.- La enumeración y análisis de las mismas excede totalmente el objeto de este resumen.-

En lo que al objeto de este comentario interesa las normas dictadas han provocado que la gran mayoría de las actividades comerciales o profesionales se encuentren prohibidas.- El decreto original y las sucesivas normas dictadas han establecido cuales son las actividades exceptuadas del cumplimiento de estas normas de aislamiento.- Todas las actividades no incluidas en las expresamente exceptuadas se encuentran prohibidas por lo que aunque los comerciantes o profesionales quieran realizar su actividad no pueden hacerlo sin infringir las normas jurídicas vigentes.-

Pues bien, gran parte de esas actividades comerciales, profesionales, culturales etc. se realizan en inmuebles que no son propiedad de los comerciantes o profesionales sino que estos revisten el carácter de locatarios y se encuentran obligados a abonar el precio de la locación, generalmente en forma mensual.- 

b. Caso fortuito o locación.

Como es sabido, el contrato de locación es aquel en el cual una persona se obliga a ceder el uso o goce de una cosa a cambio de una prestación en dinero. Es decir que la obligación esencial del locador es entregar el uso y goce de la cosa al locatario.-

La pregunta, entonces, es que ocurre ante una situación como la actual en la cual el locatario (comerciante, profesional, asociación civil) se encuentra impedida de usar y gozar de la cosa como consecuencia de normas jurídicas dictadas por el Estado.

La norma básica para resolver la cuestión es el art.1203 del Código Civil y Comercial de la Nación ( en adelante CCC) .- Este artículo establece: “Frustración del uso y goce de la cosa Si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes”.-

Dentro de la teoría general de las Obligaciones, receptada y desarrollada en el CCC, el caso fortuito o la fuerza mayor juegan como un eximente de responsabilidad ante el incumplimiento de una obligación.-

Así los artículos 955 y 956 del CCC se refieren a la imposibilidad de cumplimiento de la obligación, estableciendo que si la imposibilidad se debe a caso fortuito o fuerza mayor se extingue la obligación sin responsabilidad.-

El concepto de caso fortuito y fuerza mayor ha sido ampliamente desarrollado en la doctrina y numerosos autores distinguen uno de otro.- 

El CCC, en el art.1730 dispone: Caso fortuito. Fuerza mayor. Se considera caso fortuito o fuerza mayor al hecho que no ha podido ser previsto o que, habiendo sido previsto, no ha podido ser evitado. El caso fortuito o fuerza mayor exime de responsabilidad, excepto disposición en contrario. Este CCC emplea los términos “caso fortuito” y “fuerza mayor” como sinónimos.- 

De acuerdo pues, con esa disposición en el sistema del CCC resulta irrelevante discutir si el caso fortuito y la fuerza mayor son supuestos diferentes ya que, claramente, los utiliza como sinónimos.-

Pues bien, de acuerdo a esos principios, necesitamos determinar si el impedimento de utilizar la cosa objeto de la locación que se produce como consecuencia del Covid 19 y de las normas legales dictadas por los Gobiernos puede considerarse o no caso fortuito o fuerza mayor.-

Entendemos que no cabe duda de que se trata de algo imprevisto.- Pero a todo evento, si hubiese sido previsto, es evidente que no podía evitarse.-

Por ello en nuestra opinión  se trata de un típico caso en el cual el locatario se ve impedido de usar y gozar de la cosa por un hecho imprevisible o inevitable.-

Aun cuando, en nuestra opinión, se trata de un caso claro existe un importante argumento adicional que refuerza esta conclusión.-

La fuente del actual art.1203 es el art.1522 del Código Civil de Velez, cuya redacción era prácticamente idéntica a la actual: Art.1.522. Si por un caso fortuito o de fuerza mayor, el locatario es obligado a no usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio, por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Pero si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continuarán como antes”.-

Pues bien, la nota de Vélez Sarfield a ese artículo dice textualmente: “Véase L. 2, tít. 17, lib. 3, F. R., y 21 tít. 8, Part. 5ª, LL. 13, 15, 33 y 34, tít. 2, lib. 19, Dig.; Cód. de Prusia, art. 383, tít. 21, Part. 1ª. MARCADE sobre el art. 1722, dice: “cuando en tiempo de guerra el locatario es obligado a dejar su habitación, o si en tiempo de peste no puede ocupar la cosa que tenga alquilada porque la policía sanitaria no lo permitiese, el locatario, según las circunstancias, podrá, o hacer rescindir el contrato, u obtener la disminución del precio, o la cesación momentánea de pago del alquiler. Pero otra cosa sería, si el acontecimiento no fuera verdaderamente un caso fortuito, como si llegase a fallar el agua que haga moler un molino, y este suceso se hubiese reproducido por intervalos más o menos dilatados, o si el caso fortuito no afectase a la cosa misma, como si en tiempo de guerra o de peste, el locatario cesase de ocupar la cosa por su voluntad, y sólo por precaución, y no por orden de la autoridad”. Véase TROPLONG, núm. 227. (el subrayado nos pertenece).-

Como se puede apreciar, Vélez Sarfield, con cita de Marcade, utiliza como ejemplo de caso fortuito que la policía sanitaria impidiese usar de la cosa al locatario en tiempo de peste. Aclarando al final que distinta sería la situación si el locatario cesa de ocupar la cosa por su voluntad como precaución.-

Aun cuando es sabido que las notas del Código Civil no son vinculantes, no existe duda de que son un muy valioso elemento de interpretación de las disposiciones normativas.-

Aclarado que la situación actual queda incluida en el supuesto de caso fortuito del art. 1203, el locatario tiene la opción  de : a) Pedir la rescisión del contrato; b) La cesación de pago en el precio mientras dure la imposibilidad de usar de la cosa.

Como argumentos adicionales tenemos la disposición del CCC  que establece que la causa del contrato (entendida como finalidad según el art.281) “debe existir en la formación del contrato y durante su celebración y subsistir durante su ejecución.” ( el subrayado es nuestro).-

Es evidente que la causa fin del contrato de locación para el locatario es poder usar y gozar de la cosa para desarrollar su actividad.- Y es obvio que en esta situación actual esa causa  no subsiste.-

En el mismo orden de argumentos puede mencionarse el art. 1090 del CCC que autoriza a declarar la resolución del contrato ante la frustración definitiva de la finalidad del contrato.-

En base a estas normas y a los principios que surgen de las mismas, entendemos que en la situación actual de la República Argentina, los locatarios cuyas actividades no están permitidas por las distintas normas dictada por los Gobiernos, y que por tanto no pueden usar y gozar de la cosa para la finalidad que fue causa del contrato, tienen la opción de dejar de abonar el alquiler mientras la situación se mantenga o rescindir el contrato.-

El art. 1733 del CCC contempla supuestos en los cuales el caso fortuito no exime de responsabilidad.- Entre ellos se encuentra la asunción del caso fortuito.- Asimismo, el art. 1730 dice que el caso fortuito o la fuerza mayor exime de responsabilidad salvo disposición en contrario.-

Cabe preguntarse entonces que ocurriría si el contrato de locación tuviese alguna cláusula en la cual se disponga que el caso fortuito no libera de responsabilidad al locatario.-

Obviamente habrá que analizar cada contrato en particular, la redacción de la o las cláusulas implicadas, la finalidad del contrato etc.. 

Pero en nuestra opinión una cláusula de las que usualmente se utilizan en estos contratos no podría ser invocada por el locador para impedir que el locatario haga uso de los derechos que le otorga el art.1203 del CCC.-

En primer lugar porque en general estas cláusulas se refieren a supuestos de tipo económico como alteraciones de tipo de cambio o cambio sustancial por alguna crisis económica etc. Pero, al menos normalmente, las partes no contemplan como presupuesto del contrato que el locatario tenga que cumplir el contrato aunque no pueda usar de la cosa por una pandemia y por las disposiciones adoptadas por el Estado como consecuencia de ella.-

Por otra parte, las nociones de causa fin y de frustración  del contrato a que hemos hecho referencia refuerzan esta interpretación.-

Y además, si el locatario estuviese impedido de usar y gozar de la cosa se trataría de un incumplimiento de contrato por parte del locador.- Si no existiese caso fortuito, el locador sería responsable frente al locatario por no cumplir con su obligación de proporcionar el uso y goce de la cosa.- Y no es responsable precisamente porque hay caso fortuito.-

Las soluciones mencionadas en los párrafos anteriores entendemos que únicamente son aplicables para aquellos casos en los cuales la actividad desarrollada por el locatario no está permitida y, por tanto, no puede abrir su local u oficina.-

c. Locación y teoría de la imprevisión.

Una cuestión diferente es si ante la crisis económica provocada por la pandemia y las disposiciones legales el locatario ve notablemente disminuida su actividad y facturación.- Seria posible, en ese caso, invocar que el alquiler debería disminuirse?

Obviamente la solución de esa situación es muy difícil pues la crisis ha afectado y seguramente afectará prácticamente a toda la actividad económica sidistinción de sectores.-

Pensamos que en esa situación podría analizarse, si en ese caso concreto, podría invocarse la teoría de la imprevisión hoy contemplada en el art. 1091 del CCC.-

Ese artículo dispone que en los contratos onerosos, conmutativos y de ejecución diferida o permanente, si la prestación a cargo de una de las partes se torna excesivamente onerosa por una alteración  extraordinaria de las circunstancias existentes al tiempo de su celebración, ésta tiene derecho a pedir la resolución del contrato o su adecuación.- Enumera el artículo los demás requisitos que deben cumplirse.-

No creo que sea posible sentar una conclusión rígida aplicable a todos los casos.- Entiendo que en algún caso concreto, si se dan todos los requisitos y si realmente la prestación se convierte en excesivamente onerosa para el locatario, este podrá solicitar la resolución o adecuación.- Pero de ninguna manera podemos afirmar que ello sea automáticamente aplicable a todos los casos.-

d. El congelamiento de alquileres.

Con fecha 29 de marzo de 2020, se dictó el Decreto 320/2020, por el cual se dispuso la suspensión de desalojos, la prórroga de los contratos y el congelamiento del precio de los alquileres, la subsistencia de la fianza en los contratos prorrogados, la forma de pago de las diferencias de precio y la obligatoriedad de bancarizar el pago de los alquileres, entre otras disposiciones.-

De acuerdo al art. 9 de ese decreto, las medidas dispuestas en el mismo se aplican a los siguientes contratos de locación: a) Inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural; b) Habitaciones destinadas a vivienda familiar  o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares; c) Inmuebles destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias; d) Inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinadas a la prestación de servicios, al comercio o a la industria; e) Inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión; f) Inmuebles alquilados por Pymes ( MiPyMES) destinadas a la prestación de servicios , al comercio o a la industria; g) Inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas recuperadas ( INAES).-

Pues bien, de acuerdo con lo expuesto queda claro que las medidas de este decreto 320/20 se refieren a supuestos distintos a los que hemos analizado en este comentario.-

Por lo pronto, las medidas del Decreto 320/20 no se aplican a todos los contratos sino solo a los casos contemplados.- Y por otra parte no se refiere a quienes están imposibilitados de utilizar la cosa sino de morigerar el impacto económico de aquellos que la siguen usando  y pagando el alquiler, como es el caso de la vivienda.-

Es cierto que algunos de los contratos comprendidos en el Decreto 320/20 podrían encontrarse en la situación de no poder utilizar el inmueble ( Pymes, Profesionales autónomos, negocios de monotributistas, Cooperativas etc.).-

En esos casos los locatarios deberán evaluar y optar por acogerse al régimen de congelamiento del alquiler o hacer uso de las opciones que le confiere el art.1203 o, eventualmente, invocar la teoría de la imprevisión.-

Incluso podría ocurrir que alguien haga uso de la opción del art. 1203 mientras dure la prohibición  de ejercer la actividad y luego al reanudarla, si está incluido en los supuesto del Decreto 320/20, acogerse a los beneficios del mismo.-

e. Soluciones de equidad.

Hasta acá hemos analizado las normas legales, su interpretación y su aplicación a la situación actual.- 

Nos queda preguntarnos si la aplicación rígida y automática de esas normas no podría ser mitigada o adecuada fundada en razones de equidad o contemplando los perjuicios que la aplicación mecánica de la norma podría producir.-

Es cierto que no parece justo y razonable exigir a un locatario que no pueda usar de la cosa para desarrollar su actividad comercial o profesional, el cumplimiento estricto del contrato.- 

Pero también es cierto que no puede dejar de tenerse en cuenta que los locadores también son totalmente ajenos a lo que está ocurriendo y que privarlos de su renta en forma absoluta también podría llegar a ser, al menos en algunos casos, irrazonable e injusto.

La Argentina cuenta  con antecedentes de cuál ha sido la orientación de la jurisprudencia en las diversas crisis que, cada tanto, ha atravesado el país.- Usando los nombres con que fueron popularmente “bautizadas” podemos recordar, a título de ejemplo, lo ocurrido en “El Rodrigazo” o en la “Hiperinflación de 1989” o en “El Corralito” o en la “Pesificación asimétrica” por citar los casos más conocidos.-

En todos ellos los tribunales hicieron uso de instituciones que constituyen atenuaciones al principio de la autonomía de la voluntad, como la buena fe contractual, la teoría de la imprevisión, el reajuste equitativo, el enriquecimiento sin causa y el abuso del derecho.-. Y en todos los casos se trató de encontrar soluciones justas y equitativas que contemplaran los intereses de ambas partes.- En última instancia lo que se dio en llamar “el esfuerzo compartido”.-

Lo que está ocurriendo actualmente no fue previsto por nadie y no se le pueda echar la culpa a nadie.- Por eso entendemos y hacemos votos para que nuestros Tribunales una vez más acudan a las figuras jurídicas que tienden a hacer justicia en el caso concreto.- Es decir a fallar con equidad.-

Para mas información comunicarse con:
José Octavio Clariá - jclaria@clariatrevisan.com.ar

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